söndag 25 september 2016

Analys av Hemfosa

Hemfosa analysFastighetsbolaget Hemfosa grundades 2009 och inriktar sig främst på långsiktig förvaltning av samhällsfastigheter (skolor, vård, rättsväsende samt myndigheter). Bolaget är en av de största privata ägarna av samhällsfastigheter i Sverige, och dessutom det enda börsnoterade bolaget som inriktar sig på den här typen av fastigheter.

Sverige är, och kommer även fortsättningsvis vara, bolagets huvudmarknad. Bolagets fastigheter i Stockholm och Göteborg utgör omkring 40 procent av beståndets värde, men man äger även fastigheter i mindre tillväxtkommuner runt om i landet. Bolagets största hyresgäster i Sverige är Polismyndigheten, Härnösands kommun och Domstolsverket. Förutom Sverige, som utgör 85% av beståndet, äger man även fastigheter i Norge (12%) och Finland (3%).

Det totala fastighetsbeståndet hade, per den 30 juni 2016, ett värde på omkring 32 miljarder SEK fördelat på 417 fastigheter med en total uthyrningsbar yta på cirka 2,5 miljoner kvadratmeter. Samhällsfastigheter står för cirka 63% av beståndet, medan de resterande 37% utgörs av "övriga fastigheter", vilket framförallt är kontor och logistik- och lagerbyggnader. Målet är att samhällsfastigheter på sikt ska utgöra minst 75%.

Fördelarna med samhällsfastigheter, jämfört med andra typer av kommersiella fastigheter, är flera. Bland annat ger dessa typer av fastigheter en stabilare avkastning till en lägre risk, stabila kassaflöden och en mindre konjunkturkänslighet. Fastigheterna har även en hög uthyrningsgrad, gynnas av den demografiska utvecklingen och har oftast längre hyresavtal. Verksamheterna som hyresgästerna bedriver är direkt eller indirekt skattefinansierade, vilket ger bra förutsättningar för en gynnsam finansiering.

Förutom långsiktig förvaltning avser även bolaget hålla en hög aktivitet på den nordiska transaktionsmarknaden genom att köpa och sälja fastigheter när bra möjligheter uppstår.

Bolagets stamaktie är noterad på Stockholmsbörsen sedan mars 2014, och bytte senast ägare för 92 kr blankt. Hur är värderingen då? I dagsläget handlas bolaget till ett P/B på 0,91, vilket alltså innebär att du kan köpa 1 krona i bolaget för 91 öre. Det finns givetvis massor av sätt att mäta värderingen på ett fastighetsbolag, men jag gillar P/B. Jag förstår inte riktigt varför marknaden handlar aktien till det aktuella P/B-talet, men i övrigt är aktien i mina ögon varken under- eller övervärderad (möjligtvis lite mer mot övervärderad-hållet).

Hemfosa aktie

Bolaget delar ut 4,2 kr per aktie fördelat på 4 gånger per år (1,05 kr per tillfälle), och detta ger en direktavkastning på 4,6% just nu. Utdelningsandelen är på låga 21% vilket ger bra förutsättningar för framtida utdelningshöjningar. Att bolaget delar ut flera gånger per år är givetvis inget man bör lägga speciellt stor vikt vid, men det är enligt mig en klar bonus då det ger ett jämnare utdelningsflöde vilket jag gillar skarpt.

Avkastning på eget kapital (ROE) är ett nyckeltal jag gillar att kolla på, och Hemfosa har i dagsläget en ROE på cirka 20% vilket måste anses som klart godkänt. Jämför vi med några andra populära fastighetsbolag ser vi att Hufvudstaden har en ROE på 19%, Wallenstam 13% och Castellum 9,5%.

Skuldsättningen i bolaget tycker jag känns rimlig. Soliditeten ligger på cirka 39% (vill gärna se minst 40% i fastighetsbolag), och nettoskulden uppgår till 52% (vilken för övrigt har minskat varje år sedan 2012 då den låg på 78,35%). Vid årskiftet uppgick räntetäckningsgraden till 3,5 gånger (målet är minst två gånger).

Slutord

Jag gillar bolaget och har nyligen köpt in mig, något jag har skrivit om både här på bloggen och på Twitter. Mitt innehav är inte speciellt stort ännu (1,15% av portföljen), men jag avser att köpa regelbundet för att på sikt bygga upp ett skapligt antal aktier.

Men givetvis finns det risker, som med alla investeringar, och det är framförallt räntan som kan komma att påverka framöver. Hur kommande räntehöjningar (ja, höjningar kommer förr eller senare) påverkar bolaget och marknaden i stort är svårt att säga, och är inget jag kommer försöka ge mig in på i det här inlägget, men jag tycker ändå att Hemfosa är en klart intressant investering och ett bolag som förtjänar en plats i portföljen.

Vad är din syn på Hemfosa?

16 kommentarer:

  1. Hej,

    Bra och insiktsfullt inlägg. Gillar också Hemfosa och äger aktien. Tycker att inriktningen mot samhällsfastigheter är tilltalande. En risk som jag ser, förutom räntehöjningar, är kommande VD-byte. Likt Fastpartner förknippas ju Hemfosa mycket med sin VD och grundare och Jens Engwall har ju aviserat sin avgång under 2017. Hur ser du på osäkerheten och kursrisken i det stundande bytet, påverkar det din långsiktiga syn på bolaget och aktien?

    Tack för en bra blogg.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Fasterjojjo!

      VD-bytet påverkar inte min långsiktiga syn, varken på bolaget eller aktien.

      Det är absolut möjligt att aktiekursen kan påverkas i någon mån av detta, men det är troligtvis bara kortsiktigt i sådana fall eftersom förr eller senare avspeglar aktiekursen hur den faktiska verksamheten utvecklas.

      Men jag är med andra ord inte speciellt orolig över detta, även om jag såklart gärna hade sett att Jens satt kvar som VD för bolaget.

      Tack själv för att du läser och kommenterar!

      Radera
  2. Kul inlägg! Jag gillar också bolaget och har haft det i portföljen ett tag. Köpte senaste lite till nu i veckan. Jag tror som du att risken finns där men att den är värd det och kan tänka mig att öka från dagens 2% viktning upp till max 4%.

    Mvh / Frihetsmaskinen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Roligt att du gillade inlägget!

      Det är lite så jag tänker också. Risker finns som sagt alltid, men i detta fall tycker jag det finns flera faktorer som sänker risken och dessutom får man en attraktiv direktavkastning som borde vara relativt säker över tid.

      Radera
  3. Bra inlägg, Hemfosa var intressantare än jag trodde. Några funderingar hade jag dock när jag läste ditt inlägg;
    1. Senaste 12-månaders rullande intjäning ligger enligt dem på runt strax över 9.2kr/aktien (närmare förvaltningsresultatet än vinsten) så utdelningsandelen är snarare 48% vilket fortfarande är ok. Jag har svårt för att räkna med värdeförändringar och försäljningen av fastigheter till den normaliserade vinsten som händer om man bara ser till resultatet. (Om det inte är ett bolag som säljer och köper mycket fastigheter)
    2. Även om soliditeten verkar bra så är skuldsättningsgraden på fastigheterna 58.7% vilket skulle kunna ses som lite av en risk.
    3. Jag är osäker på hur mycket de behövde betala för fastigheter de köper men utspädningen som skedde och kan ske i framtiden är inte alltid av godo.
    4. Apropå räntehöjningar och dess påverkan så gissar jag att den är större än för vissa bolag då bolaget inte har så långa löptider på sina lån vilket innebär att de behöver förnya dem ofta (vilket är en fördel när räntan går ner, och visa versa). Själv tror jag räntehöjningar kommer ske ganska långsamt dock så är bolaget annars bra hade jag inte varit så stressad över det.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Ruter!

      1. Jag har utgått från den information som finns tillgänglig på Börsdata, och där uppges vinsten vara 19,9 kr per aktie samt nämnda utdelningsandel. Men räknar man på sättet du uppger så är ju utdelningsandelen fortfarande klart okej och på bra nivåer.

      Det ska dock tilläggas att Hemfosa är ett bolag som avser att hålla en hög aktivitet på transaktionsmarknaden och därmed köpa och sälja fastigheter när möjligheten finns.

      2. Absolut, det har du rätt i. Men i och med att beståndet till stor del utgörs av samhällsfastigheter (och med alla fördelar det innebär) så anser jag att risken sjunker något tack vare det.

      3. Det är också något man bör hålla koll på, och helt klart ta med i beräkningen i den här typen av investeringar.

      4. Kloka tankar!

      Radera
    2. Just varför förvaltnings resultat bör användas istället för resultatet när man kollar på fastighetsbolag då ändringar av fastighetsvärde kan dopa resultatet (åt båda håll visserligen).

      Har de höga transaktionskostnader så är ju snarare bostadspriserna en stor riskfaktor som dock funkat väldigt bra senaste åren. Jag gillar ändå att Hemafosa har ett bra underliggande förvaltningsresultat som skydd när transkationer kanske blir mindre lönsamma.

      Radera
    3. Ja så är det väl, antar jag. Jag är långt ifrån någon värderingsexpert så det är bra att du upplyser mig hur det ligger till.

      Tack för bra och kloka kommentarer!

      Radera
  4. Kände faktiskt inte till aktien innan du skrev om den så tack för tipset!

    Är personligen generellt skeptisk till fastighetssektorn (och därför underviktad) eftersom jag dels tror att den kan få svårare att upprätthålla sina höga vinster när marknaden nu börjar vända nedåt samtidigt som räntehöjningar långsamt kryper närmare. Exempel från fastighetskriser ett par decennier tillbaka avskräcker i det avseendet då många företag som var bra i högkonjunktur plötsligt fick stora problem.

    Kommer dock bevaka och kanske gör ett litet köp - kvartalsvis utdelning och möjligheten att räkna hem mer än två procents utdelning redan till början av januari lockar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror det gäller att vara selektiv vilka fastighetsbolag man väljer att investera i då vissa har bättre förutsättningar än andra.

      En rimlig skuldsättning tror jag kommer bli allt viktigare om vi blickar framåt. Men samtidigt borde bolagen vara relativt förberedda på räntehöjningar och ökade kostnader då det minst sagt ligger i korten att räntan förr eller senare kommer leta sig uppåt.

      Hemfosa är helt klart ett sådant där bolag man bör ha lite extra koll på om man ännu inte äger det. Sen vill jag bara uppmana dig till att göra din egen analys innan ett eventuellt köp, och inte enbart utgå från min eller någon annans analys (som vanligt, alltså!).

      Radera
  5. Titta på kassaflöde av löpande verksamheten och inte vinster i fastighetsbolagen. ROE helt missvisande vid omvärdering av befintliga fastigheter.

    /RR

    SvaraRadera
    Svar
    1. Visst är det så att vissa nyckeltal kan vara missvisande i olika fall och det gäller att man inte stirrar sig blind på vissa specifika.

      Men kollar man helheten och har en bra känsla generellt över bolaget bör man kunna sortera fram de bolag som bör prestera bra på sikt.

      Radera
  6. Stämmer det verkligen att P/E ligger på runt 5 som det står på t.ex. Börsdata?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det bör stämma, ja.

      Dock är P/E-talet missvisande när det kommer till fastighetsbolag och inget man bör fästa någon större vikt vid. Jag personligen gillar att kolla mer på exempelvis P/B-talet, bland annat.

      Radera
  7. Tack för ett intressant inlägg!

    De har jobbat på bra med nettoskulden. Nästan lite väl bra känns det. Ni som följer dem, vet ni hur de gjort?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kul att du fann inlägget intressant! :-)

      När det gäller nettoskulden tror jag det är ett flertal faktorer som spelar in. Jag är dock inte så insatt i just den biten av bolaget, och har därför svårt att ge dig något bra svar på frågan.

      Radera